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房地产行业置之死地而后生

发布时间:2021-10-20 22:16:08 阅读: 来源:轻钢龙骨厂家

房地产行业:置之“死地”而后生

房地产行业:置之“死地”而后生 更新时间:2011-2-19 10:12:43   房地产政策近阶段陆续出台,从政策的着力点上看,房地产政策将抑制投机,对二手房市场影响较大。但从上市公司业绩来看,由于房地产销量受到影响程度较小,房地产上市公司业绩将继续维持稳定增长态势,大盘有可能会延续此前的反弹态势。我们需要在控制风险的基础上把握机会。  一、房地产调控抑制投机需求  我们注意到,本周房地产上市公司表现不温不火,但房地产行业指数并未出现明显破位,显示出政策的着力点在于抑制房地产投机,对二手房市场的投机尤其具有一定抑制作用。  仔细分析后不难发现,房地产调控的各项措施中,对于二手楼市影响直接的主要有两方面:一是二套房首付比例提至6成;二是购买不足5年住房转让全额征收营业税。同时,“限购令”的升级和扩大。与“9.29新政”的限制新购一套相比,本次限购令的升级,将限制更多的需求,影响范围更广;营业税的提高则使得大量二手房源的交易成本上升,而一些此前通过合同来做低差额的办法在新政下将无法实现。另外,加息以及首套房贷优惠利率的取消,使得购房者的资金成本逐步提高,将会给二手房带来较大影响,进一步抑制需求的释放。  我们注意到,在“新国八条”出台前,1月份的上中旬,五大城市楼市成交十分活跃,1月下旬,受到春节临近影响和政策的叠加效应,成交转入清淡,政策出台后几天每日成交量有所下滑。但是,“三次调控”对销量的影响程度及缩量持续的时间仍需观察,三、四月份的成交情况将是关键。  二、估值底部或出现结构性机会  从二级市场表现来看,在“新国八条”出台后,房地产行业指数并未出现大幅下跌,而是处于相对稳定状态,这说明本次调控依然延续此前的基调,调控长期化的观点也早在去年就已被市场所接受,对房地产上市公司业绩的影响有所下降,2011年房地产上市公司的业绩可能将会依然维持稳定增长格局。  我们发现,经历了去年的两轮调控后,房地产行业的杠杆率已经有了明显的下降,部分公司的销售数据显示其一次性付款比例超过了30%,而购买二套房的全额付款比例预计更高,此次二套房首付比例提高对实际购买力的边际影响并不明显。  前期地产股反弹的逻辑是楼市销量较好,同时地产股估值较低。而政策的落地打消了市场对政策的部分担忧,同时有利于整个房地产市场的稳定。从估值来看,房地产股的PE和PB仍在相对低位,下跌的空间不大。鉴于目前房地产股估值处于历史底部,我们认为,未来行业走势无外乎根据基本面表现,政策出台导致估值被压缩在历史底部,但由于业绩增长,市值也将向上修正。下半年月份销售数据若回暖,将成为反弹的导火索。如果估值长期保持低估状态的话,地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。估值较低、财务杠杆较小、业绩锁定性好的区域性龙头公司不排除有结构性机会出现的可能性。  从控制风险的角度出发,目前抑制房地产投机是2011年政策调控的重中之重,未来不排除有“靴子”继续落地的可能性,对房地产行业的投资既要看到估值优势,也要注意系统性风险。

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